كيف تحسب العائد على الاستثمار في مساحة تجارية؟

شراء وحدة تجارية بغرض التأجير يُقيَّم بمعايير الاستثمار لا بالإعجاب بالموقع. الوحدة الجميلة بعائد ٤٪ استثمار أسوأ من وحدة عادية بعائد ١٠٪.

العائد الإجمالي (Gross Yield)

العائد الإجمالي = (الإيجار السنوي ÷ سعر الشراء) × ١٠٠

مثال: وحدة بـ١٬٥٠٠٬٠٠٠ جنيه تُؤجَّر بـ١٢٬٠٠٠ شهريًا.

الإيجار السنوي = ١٤٤٬٠٠٠ → العائد = ٩.٦٪

هذا رقم سريع للمقارنة المبدئية بين فرص متعددة، لكنه متفائل لأنه يتجاهل المصروفات.

العائد الصافي (Net Yield) — الرقم الحقيقي

العائد الصافي = ((الإيجار السنوي − المصروفات السنوية) ÷ (سعر الشراء + تكاليف الشراء)) × ١٠٠

المصروفات السنوية التي يجب خصمها:

• الصيانة الدورية والإصلاحات
• رسوم الاتحاد أو إدارة المبنى
• الضرائب العقارية
• التأمين
• تكلفة الفراغ المتوقعة (شهر واحد سنويًا على الأقل كافتراض واقعي)
• عمولة التسويق أو الوسيط عند كل تأجير

بنفس المثال، لو كانت المصروفات ٢٤٬٠٠٠ سنويًا وتكاليف الشراء ٧٥٬٠٠٠:

العائد الصافي = ((١٤٤٬٠٠٠ − ٢٤٬٠٠٠) ÷ ١٬٥٧٥٬٠٠٠) × ١٠٠ = ٧.٦٪

الفارق بين ٩.٦٪ و٧.٦٪ هو الفرق بين قرار متسرّع وقرار مدروس.

فترة الاسترداد

فترة الاسترداد (سنوات) = سعر الشراء ÷ صافي الدخل السنوي

= ١٬٥٧٥٬٠٠٠ ÷ ١٢٠٬٠٠٠ ≈ ١٣ سنة

استخدم هذا الرقم للمقارنة مع بدائل الاستثمار المتاحة لك، لا كحكم مطلق.

ما يرفع العائد فعليًا

أخطاء التقدير الشائعة

• افتراض إشغال ١٠٠٪. لن تكون الوحدة مؤجَّرة كل شهر من كل سنة. احسب ١١ شهرًا لا ١٢.
• تجاهل تكاليف الشراء — رسوم التسجيل والسمسرة والمحاماة قد تصل إلى ٥٪ من السعر.
• الاعتماد على إيجار المالك الحالي. قد يكون أعلى من السوق بعقد قديم، ولن تحصل عليه عند التجديد.
• إهمال التضخم في المصروفات. الصيانة ترتفع سنويًا كما يرتفع الإيجار.
• الانبهار بالسعر المنخفض. الوحدة الرخيصة في موقع بلا حركة تبقى فارغة، وعائدها الفعلي صفر.

اختبار عملي قبل الشراء

قبل التوقيع، ابحث عن ثلاث وحدات مشابهة معروضة للإيجار في نفس المنطقة، واسأل: كم مضى عليها معروضة؟ إن كانت شهورًا، فسوق الإيجار هناك بطيء مهما بدا سعر الشراء مغريًا — وسيصيبك ما أصابها.